Licytacje komornicze nieruchomości odżyły po pandemii. Eksperci radzą: zamów nową wycenę mieszkania, a sporo zyskasz

W okresie od maja 2020 r. do kwietnia 2022 r. pandemiczne prawo praktycznie blokowało możliwość licytowania komorniczych nieruchomości dłużników. Była to – podobnie jak w przypadku zakazu eksmisji – reakcja na zagrożenie epidemiologiczne, zaś przepisy miały na celu ochronę dłużników przed utratą dachu nad głową w czasach szalejącego koronawirusa. Dziś, po dwuletniej przerwie, te „zaległe” licytacje znów mogą być przeprowadzane.

– Licytację nieruchomości prowadzi komornik pod nadzorem sędziego. Z reguły takie przetargi mają miejsce w sądach rejonowych – czytamy na stronie Krajowej Rady Komorniczej. – Jeżeli dwie licytacje nie dojdą do skutku z powodu braku nabywców (…), może się zdarzyć, iż za rok ta sama nieruchomość będzie sprzedawana na publicznej licytacji komorniczej za cenę 3/4, a następnie 2/3 jej ceny oszacowania (...). Ale wartość rynkowa od tego czasu może też ulec zmianie, bowiem może się polepszyć lub pogorszyć stan techniczny nieruchomości.

Warto przypomnieć, że 19 września 2021 r. weszły w życie przepisy, które umożliwiły organizowanie licytacji komorniczych nieruchomości przez Internet (na wniosek wierzyciela). Udział w e-licytacji jest znacznie prostszy niż w tracydyjnej aukcji na żywo, a dodatkowo taka forma utrudnia nielegalne działania takie jak np. zastraszanie innych uczestników, by wycofali się z aukcji. Licytacje online prowadzone są za pośrednictwem portalu elicytacje.komornik.pl.

Jak pisze „Rzeczpospolita”, warto pamiętać o tym, że prawo daje zarówno dłużnikowi, jak i wierzycielowi możliwość zażądania ponownej wyceny nieruchomości, która ma trafić na licytację. Jest to możliwe, jeżeli między sporządzeniem poprzedniego oszacowania a terminem licytacji zaszły ważne zmiany w stanie nieruchomości. Eksperci podkreślają, że przeprowadzenie wyceny jeszcze raz zazwyczaj się opłaca.

– Jeśli doszło do wstrzymania egzekucji komorniczej na dłuższy czas, na przykład wskutek epidemii COVID-19, to w interesie właściciela licytowanej nieruchomości jest aktualizacja jej wartości. Wynika to z faktu, że cena mieszkania mogła w tym okresie znacznie wzrosnąć, w skrajnych przypadkach nawet o kilkadziesiąt procent – wyjaśnia Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl. – Opłaca się więc złożenie wniosku o wykonanie ponownej wyceny. Będzie ona podstawą do ustalenia aktualnej wartości nieruchomości. Wiąże się to oczywiście z kosztami, ale przy obecnych cenach domów i mieszkań będzie to i tak ułamek tego, co można zyskać.

Jak podkreśla ekspert, jest o co walczyć – przez ostatnie dwa lata wartość mieszkania czy domu mogła wzrosnąć nawet o 100 tys. zł lub więcej. Przykładowo w Gdyni tylko w ciągu 2021 r. wzrost wartości nieruchomości wyniósł 20 proc. Jeśli lokal zostanie zlicytowany po wyższej cenie, dłużnikowi łatwiej będzie pozbyć się długów, a wierzyciel szybciej odzyska pieniądze.

– Oszacowania wartości nieruchomości na potrzeby licytacji komorniczej dokonuje biegły, powołany przez komornika. Taka wycena jest ważna przez sześć miesięcy – tłumaczy Rynkowski. – Jeśli od jej sporządzenia minęło więcej niż pół roku, a mniej niż trzy lata, ponowne oszacowanie jest wykonywane tylko po złożeniu wniosku przez właściciela nieruchomości. Właśnie z takim okresem będziemy mieć najczęściej do czynienia w przypadku licytacji wstrzymanych z powodu COVID-19, co oznacza, że to właściciel musi złożyć wniosek o ponowne oszacowanie wartości przedmiotu licytacji.

Warto dodać, że ponowna wycena opłaci się również w sytuacji, gdy wierzyciel podejrzewa, iż licytowana nieruchomość straciła na wartości, np. wskutek braku remontów czy celowej dewastacji.

Ekspert Extradom.pl przypomina także, że część dłużników może uniknąć licytacji komorniczej swojej nieruchomości, jeśli przysługuje im prawo do DSN – Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości. Z opcji tej mogą skorzystać osoby mające problem ze spłatą kredytu hipotecznego. DSN umożliwia sprzedanie nieruchomości obciążonej kredytem i uregulowanie długów dzięki uzyskanej kwocie.

– To zwykle korzystniejsze finansowo rozwiązanie niż licytacja komornicza, która zawsze niesie ze sobą dodatkowe koszty i na skutek procedur prawnych jest również rozciągnięta w czasie. Lepiej próbować zawrzeć ugodę z bankiem niż czekać na komornika – radzi Rynkowski.

Z DSN mogą skorzystać kredytobiorcy, którym bank odmówił restrukturyzacji zadłużenia lub w sytuacji, gdy restrukturyzacja w niczym nie pomogła. Na dobrowolną sprzedaż kredytobiorca ma minimum 6 miesięcy od zakończenia postępowania restrukturyzacyjnego. Kredytobiorca może sprzedać nieruchomość sam lub przez pośrednika, a co ważne, sam ustala cenę sprzedaży. Dzięki temu można zwykle uzyskać wyższą kwotę niż w przypadku licytacji bankowej czy komorniczej.