Mieszkania wciąż się sprzedają, choć kredyt hipoteczny drożeje. Tak wyglądał kwiecień 2022 r. na rynku nieruchomości

Mimo obaw części ekspertów, że rosnące od jesieni stopy procentowe spowodują załamanie popytu na mieszkania, te wciąż sprzedają się nieźle. Zainteresowanie zakupem nieruchomości jest jednak wyraźnie mniejsze niż przed rokiem.

– W analizowanych przez ekspertów GetHome.pl 8 miastach deweloperzy znaleźli w kwietniu chętnych na łącznie 3943 mieszkania, czyli o 21 proc. więcej niż w marcu. Jednak w porównaniu z kwietniem 2021 r. sprzedaż była mniejsza aż o 26 proc.! – zauważa Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Warto przyjrzeć się osobno poszczególnym rynkom. Jak podają eksperci:

• w Warszawie po lutowym i marcowym spadku sprzedaż była w kwietniu lepsza o 17 proc., jednak wciąż o 29 proc. gorsza niż rok wcześniej;
• w Łodzi po mocnym marcowym spadku kwietniowa sprzedaż była aż o 160 proc. wyższa – łódzcy deweloperzy odnotowali najlepszy wynik od ponad roku;
• w Bydgoszczy deweloperzy sprzedali w kwietniu o 80 proc. więcej lokali niż w marcu, wyniki poprawiły się także w skali roku;
• w Krakowie miesięczny wzrost sprzedaży wyniósł 75 proc., jednak wyniki i tak były znacznie gorsze niż w kwietniu 2021 r.;
• we Wrocławiu sprzedaż wzrosła o 12 proc. w stosunku do marca, jednak w porównaniu z ubiegłym rokiem była aż o 59 proc. gorsza;
• w Poznaniu sprzedaż spadła aż o 51 proc. w porównaniu z marcem i o 49 proc. w porównaniu z kwietniem 2021 r.;
• w Gdańsku deweloperzy mieli wynik o 10 proc. słabszy niż w marcu i o 17 proc. gorszy niż rok wcześniej.

Ogółem można powiedzieć, że drożejące kredyty hipoteczne skuteczne odstraszyły część klientów. Jak pokazują liczby za pierwsze cztery miesiące 2022 r., we wszystkich analizowanych miastach popyt na nowe mieszkania wyraźnie się zmniejszył w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Najgorzej sytuacja wygląda we Wrocławiu (o 48 proc.), Warszawie (o 41 proc.) i Gdańsku (o 36 proc.). Warto dodać, że w stolicy sprzedaż maleje nieprzerwanie już od roku.

Z kwietniowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Poznaniu średnie ceny mieszkań deweloperskich spadły od marca o 4 proc., zaś w Bydgoszczy, Warszawie i Wrocławiu stały w miejscu. Z kolei w Gdańsku, Krakowie i Łodzi lokale mieszkalne podrożały o 1 proc., a w Katowicach o 2 proc. Jest jednak zbyt wcześnie, aby ogłosić cenową stabilizację lub nadchodzący spadek cen. Wnioski na temat tego, jak zachowa się rynek, będzie można wyciągnąć dopiero za parę miesięcy.

– W warunkach wysokiej inflacji trudno sobie jednak wyobrazić spadek cen działek czy kosztów budowy. Nawet, jeśli średnia cena metra kwadratowego spadnie, to poprzeczka cenowa będzie szła w górę – zauważa ekspert GetHome.pl. – Przykładowo w kwietniu ubiegłego roku 62 proc. mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Łodzi kosztowało mniej niż 7 tys. zł za metr. W marcu tego roku udział tak tanich lokali wynosił 14 proc. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Bydgoszczy i Katowicach, a także we Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu. W Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu takie oferty można było policzyć na palcach.

Rosnące od jesieni 2021 r. stopy procentowe mocno ostudziły zapał Polaków do zadłużania się. Coraz wyższe raty kredytów i malejąca zdolność kredytowa zaowocowały odpływem klientów z banków. Co prawda w marcu – jak podaje Biuro Informacji Kredytowej – popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł, była to jednak chwilowa zmiana.

– Najpewniej miało to związek z zapowiedzią wejścia w życie od kwietnia nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, której efektem jest obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Po prostu chcieli się oni załapać na kredyt – tłumaczy Wielgo.

Skutki nowych regulacji dały się wyraźnie odczuć już w kwietniu. Zainteresowanie kredytem hipotecznym zmalało w ciągu miesiąca aż o 47 proc., a BIK ocenia, że cały 2022 r. będzie pod tym względem słabszy niż ubiegły rok. Wpłyną na to nie tylko coraz trudniejsze do zapłacenia raty, ale też rosnące koszty życia drenujące nasze portfele.

Deweloperzy nie wszędzie szybko uzupełniali ofertę nowymi nieruchomościami. W kwietniu w 8 analizowanych miastach do sprzedaży trafiło łącznie o 10 proc. mniej mieszkań niż w marcu (3502 lokali). Paradoksalnie najbardziej skurczyła się nowa podaż w Katowicach i Łodzi, a więc w miastach, w których deweloperzy zwiększyli w kwietniu sprzedaż. W Łodzi wprowadzili oni na rynek aż o 58 proc. mniej mieszkań niż w marcu. W Katowicach kwietniowa podaż była niższa od marcowej o 57 proc., a w Warszawie – o 35 proc.

Jeśli chodzi o miasta, w których uzupełnianie oferty szło lepiej, to zaskoczył zwłaszcza Poznań – deweloperzy wprowadzili tu na rynek trzykrotnie więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Powody do radości mieli też potencjalni nabywcy we Wrocławiu, bo i tu z podażą mieszkań było lepiej niż w marcu. Były to jedyne duże miasta, w których deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań, niż sprzedali.

Efektem tej sytuacji było mocne przetrzebienie oferty dla nabywców. Przykładowo we Wrocławiu pula mieszkań na sprzedaż jest dziś aż o 21 proc. mniejsza niż przed rokiem, w Poznaniu o 12 proc., w Bydgoszczy o 6 proc., a w Krakowie o 3 proc. Oferta poszerzyła się z kolei znacząco w Łodzi (o 40 proc.) i w Warszawie ( o 15 proc.).

Zdaniem części ekspertów powolne uzupełnianie deweloperskiej oferty to skutek celowej ostrożności w niepewnych czasach, którą widać też w malejącej liczbie rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych.

– Pierwszy kwartał br. okazał się dość wyraźnie asekuracyjny inwestycyjnie w odniesieniu do analogicznego okresu 2021 roku – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W sumie w trzech pierwszych miesiącach 2021 roku w Polsce ruszyła budowa nieco ponad 53 tys. mieszkań i domów, o 16 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub. roku.